2022年楼市展望

本周二中指研究院搞的2022年中国房地产市场趋势及投资策略会影响弄得挺大，相关市场情绪波动也特别大，购房者今年三观被毁，我也写了一堆文章。昨天这篇里面挂出来的文章链接可以一个一个打开好好看看：年夜饭还是要吃的

这周感冒咳嗽厉害，录语音基本是开不了嗓的，今天润润嗓子晚上再试试。

码字的话今早在扑克圈子里输出太多，也有些乏了，就简单给大家讲讲对这份会议纪要的理解吧。

研究院的判断是：1、政策底微调预期较强烈（请注意是“微”），但传导至销售端尚需时间，短期市场调整态势难改。2、预计2022年全国市场规模有所回落，价格整体平稳。

以上两点中的第一点我今年后半段一直在说，第二点我是从2019年分析陆家嘴讲话就开始讲了——“全国市场规模会缩小”。

至于什么需求端的中长期动能减弱啦、货币供应信贷环境的改变啦，这些都是长期存在的基本面，至少三年前的2018年就很明确，所以我认为没啥好讨论的，如果电视剧都看到第六季了你才开始关心第一季交待的人物事件关系等等——我问你是不是老年痴呆？

基本面的问题，一切都是太极，要辩证地看。

然后今年前十个月房地产行业非银融资总额大降21.2%，被砍掉的比例主要由信托、海外美元债贡献。2022年上半年为海外美元债偿债高峰，海外融资压力山大。今年以来房企发型的绿债立功了，ABS立大功（增长37.4%）。融资压力转移向供应链金融也间接把问题继续甩向供应链，所以到年底大家歇菜了，需要化缘挣点，才能吃上年夜饭。这不只是工地停个工这种小事情，而是整个链条的大麻烦。ps：8月开始断发。

会议指出机构偏好国企及稳健头部民企，但是我个人更看好“腰部房企”，这个在前段时间发的付费文章里聊过。

金融机构的判断是：1、信贷改善政策（国庆节我那篇文章）已经逐步落地执行，传导至执行层面需要过程；中央进行窗口指导后，信贷政策正加速落实。2、机构偏好稳健、好区域好城市好项目、业务转型、物业等。

机构有这份看法并不奇怪，金融是强周期行业里面的强周期行业，晴天送伞雨天收伞，另辟蹊径慧眼识珠太累太痛苦，你看我搞个业余爱好都把自己搞得像个苦行僧。

做分析多累啊，机构的大爷们平时骄奢淫逸的日子过着不好吗？那么多漂亮小姐姐可以陪着工作，写报告的事自己都可以免了。

所以天然上来说，这些所谓的权威机构都只能用马云说的“当铺思维”去经营，这是最划算的策略。

也正因为如此，现实就是：上面政策态度给出来，中间磨磨蹭蹭不执行或者不完全执行，基层盯着房企销量，房企销量带货已经带不动全看购房者自觉，购房者盯着媒体自媒体各种风吹草动，媒体在正话反说反话正说，自媒体大部分在瞎说，说正经事的媒体又都盯着上面给态度，聪明一点的媒体在看中间执行情况，中间盯着基层，基层盯着销量——无限循环。

这些部分也是我今年写文章早就跟大家挨个梳理过的，没啥奇怪。

四个字总结：僵持不下。

信心好比黄金，希望贵过钻石。

套用电影台词说：

伏特加这种奢侈品我们有，鱼子酱这种奢侈品我们有。

时间这种奢侈品....